证券时报记者 张一帆
6月27日，深圳大梅沙万科中心，万科(000002)2024年度股东大会和往年一样在这里召开。
和往年不一样的是，万科今年的年度股东大会吸引了超过150名股东赴现场参会，参会人数较前几年增加不少。“我专门从上海飞过来，就是想看看新团队有没有新气象。”一位股东对证券时报记者说。
“我们携手并肩攻坚克难，面对改革。我们的团队会越来越团结，越来越紧密，我们将实现1+1>2，共同应对风险和挑战。”万科董事会主席辛杰在股东大会上表态，赢得了股东的掌声。
股东大会上，万科高管介绍，公司在2024年完成了约197亿元境内外公开债券的兑付，2025年以来已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债，“公司有信心、有能力应对挑战，将全力以赴争取妥善化解到期债务”。
团队融合实现“1+1>2”
和往年一样，辛杰在股东大会上仍然强调深铁支持万科的决心：“深铁作为高度负责的大股东，坚决维护全体股东的利益，在资金、资源、技术、产品等方面继续支持万科，促进深铁和万科更紧密的融合，发挥好双方的资源禀赋。”
现任万科董事、执行副总裁郁亮的发声，也与往年一样仍然聚焦于鼓舞行业信心。“在政策引导和支持下，相信房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。”他认为，目前需求回升已经有比较好的基础，同时土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强。
以充实经营管理团队力量为目标，今年1月万科管理团队出现调整，在召开的股东大会上也有体现。在会议中，辛杰坐在董监高席位首排正中，他的右手边是郁亮，左手边是监事会主席解冻，辛杰与郁亮不时低声交谈。对比去年，首排的座位数量由8席减少为7席。
万科总裁职位目前仍然空缺。其余首排四个位置就坐的是：非执行董事黄力平、雷江松，独立非执行董事廖子彬，执行副总裁李锋，除廖子彬外的三人均具有深圳国资背景。
更多的变化将在本次股东大会审议通过后生效，除了一系列根据现行法律法规、交易所规则进行的《公司章程》内容修订之外，也有万科结合公司内部运营实际情况的调整，比如：将部分职位名称进行调整，“董事会主席”调整为“董事长”，“总裁”调整为“经理”。
在股东大会上，有股东提问关注深铁、万科团队的融合情况。“我们倡导的是集体主义的精神，是团队的力量。我们的团队会越来越团结、越来越紧密。”辛杰在会上强调。在他看来，万科与深铁两个团队融合在一起，将实现“1+1>2”，共同应对风险和挑战。
大股东支持成效明显
“大股东深铁集团持续给予了公司大力支持，帮助公司进行资产和股权处置、参与消费基础设施REIT认购、积极协调各类金融资源等。今年以来，还多次提供股东借款支持。”李锋在回顾深铁对万科的支持时表示。
在本次股东大会上，需要审议的重要议案之一是万科为已收到的深铁集团42亿元借款提供资产质押。双方此前约定的质押物是不超过60亿元万物云股票，对应70%的质押率。
事实上，深铁集团向万科提供的借款金额已经远超42亿元。
通过先后5笔注资，深铁集团已累计为万科提供借款金额达148.52亿元，借款利率仅2.34%，用途均为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。同时，除了前述提及的42亿元借款之外，其余多数属于信用借款，豁免提交公司股东大会审议。
在各方积极支持下，万科2024年完成了约197亿元境内外公开债券的兑付，2025年以来已偿付公开债超160亿元。李锋表示，2024年公司融资模式稳步转型，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿元，已上报178个“白名单”项目。
“过去一年，是万科成立四十年来比较困难的一年，多重风险叠加下，企业经营受到了前所未有的挑战。”李锋坦承，“2024年公司坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，尽管经营端承受较大压力，但公司全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。”
从经营结果来看，2024年万科实现营收超3400亿元，综合住区业务销售超2400亿元，销售面积行业第一，经营服务业务2024年实现全口径收入近580亿元。实现交付超18万套，创新销售手段，销售回款率超100%，并通过多渠道盘活，新增货值超400亿元，同时大宗交易规模居行业第一。
目标重归健康发展轨道
进入2025年，“生产经营有序，保持稳定”，辛杰以此概括万科今年以来的经营表现。
辛杰介绍，1~5月万科按期保质完成了86个项目，2.64万套房子的交付；当期实现销售金额570.6亿元，回款率100%。记者根据中指研究院提供的数据查询，1~5月万科以上销售额在全行业排名第六，销售面积仅次于保利发展排名全行业第二。
在经营服务业务方面，万科管理层着重强调了在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等的行业领先优势。该业务板块2025年前5月实现收入287亿元，同比增长7.8%。后续将重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市、设立Pre-REITs基金等路径，建立高质量的资产退出渠道。
融资方面，财务负责人韩慧华称，“未来在各方支持和自身努力下，公司有信心、有能力应对挑战，将全力以赴争取妥善化解到期债务。”据悉，今年1~5月，万科新增融资和再融资341亿元，融资成本保持在低位，目前已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。
对于后续债务，万科称将通过多种方式安排。一方面，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能；另一方面，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，适时补充流动性；此外，将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。
记者留意到，前4个月的沉寂之后，近两个月土地市场上出现了万科的身影。就在前日，万科以4.8亿元协议拿下佛山南海洲表村旧改回迁房地块，此前万科还以合作形式在武汉经济技术开发区核心区域、郑州中原区一宗城中村改造项目中获得项目资源。
补充现金流方面，万科在6月完成了所有A股库存的出售，出售所得资金总额为4.79亿元。万科方面预期，本次出售A股库存股将有利于补充公司的流动资金。
“每一位股东都希望万科健康、稳定、可持续地发展，利益一致、目标一致、方向一致。”辛杰总结，“万科将动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业。”
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